新華視點:“地王”再現,背后有何玄機?

　　萬科、綠地等四家公司１２日聯合以５４.３億元的底價拿下上海南站商務區地塊，樓板價１.１萬元/平方米，此地塊成為上海今年以來的新總價“地王”。這是自１１月２７日以來短短半個月內，誕生的第８個“地王”。

　　歲末“地王”頻現，引發人們對未來樓市的重重猜想。新一輪“地王熱”將會給樓市帶來哪些影響？是否意味著樓市進入觸底反彈上行通道？“新華視點”記者就此進行了追蹤。

　　“地王”頻現　房價又要開始吹“泡泡”？

　　自１１月２７日至１２月１２日，半個月裡，從一線城市北京、上海到二線城市南京、蘇州，土地市場相繼誕生了８處“地王”。一度淡出人們視野的“地王”一詞強勢回歸，讓不少正在觀望的購房者有些恐慌：平均每兩天就出一個“地王”，２０１０年那輪“地王”扎堆出現后房價穩中有升，這是房價又要開始上漲的信號嗎？地產中介的判斷則更加直接：“面粉”漲價，“面包”當然也要漲價了。

　　一些樓市新動向則更增添了這種擔憂。數據顯示，自９月以來全國７０個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市逐月小幅增加。１１月全國１００個城市新建住宅平均價格環比仍繼續上漲，北京、上海等十大重點城市今年以來首次出現同比、環比雙上漲，部分重點城市房價甚至超過調控前。

　　“地王”頻出，房價翹尾——樓市就此觸底反彈要“由冬入春”了？

　　“‘地王’不具有風向標意義。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹等專家認為，從此輪“地王”的特點看，不能就此判斷房價就要大漲。

　　——地塊稀缺性較強，不具備普漲條件。

　　“購房者對地價推動房價上漲的擔憂很自然，但市場環境與兩年前大不同。”中國房地產研究會副會長顧雲昌認為，一部分優質地塊賣出高價並不能代表整體房價水平，與地塊本身的稀缺性關系更大。

　　據了解，此輪誕生的地王多為中心區域稀缺地塊，且面積相對較大，一些地塊的起拍價就已經是“地王價”。如１１月２７日，北京市國土資源局挂牌出讓朝陽區農展館北路８號一地塊，挂牌出讓起始價為２０億元，建筑控制規模５９１５２平方米，以此計算，起始樓面價即高達３．３８萬元?平方米。

　　——即便是地王價格創新高，但多是“貼底價”成交。

　　一般判斷“地王”的標准有兩個，一是區域性土地單價破歷史最高，二是溢價率超過１００％。據了解，１２日誕生的上海“地王”拍賣起始總價為５４.３億元，起始樓板價約為１.１萬元左右/平方米。而最終成交價也是５４．３億元，屬於“貼底價”成交。

　　新城控股執行董事、副總裁譚為民認為，從這一波土地成交的溢價率來看，並不算太高，有的雖然是“地王”，但基本上是底價成交，與上一輪“地王”集中出現時相比價格較為合理，土地市場並沒有出現“泡沫”。

　　——樓市調控力度仍然不減。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭等專家認為，當前樓市隻能算是“暖冬”，房價出現大幅度上漲的可能性不大。調控政策不會放鬆以及庫存壓力，都是制約房價上漲的阻力。“地王”扎堆出現只是開發商對市場預期較為樂觀，仍很難在短時間內改變樓市“冬天”的現狀。