三中全會激活15億畝農村土地 農建地價格或高達百萬億【3】

　　《決定》關於土地制度改革的內容

　　建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

　　堅持農村土地集體所有權，依法維護農民土地承包經營權，發展壯大集體經濟。穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。鼓勵承包經營權在公開市場上向專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業流轉，發展多種形式規模經營。

　　賦予農民更多財產權利。保障農民集體經濟組織成員權利，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份佔有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。

　　近年來各地“新土改”的模式探索

　　吉林·農民用土地收益貸款

　　為打破農村金融瓶頸，2012年，吉林開始在該省農村推廣以土地的預期收益作保証的土地收益保証貸款。土地收益保証貸款的基本思路是：農民將自己承包的三分之二的土地在未來一定期限內的收益權轉讓給政府成立的物權融資公司，再由物權融資公司為農民向金融機構提供保証，由金融機構直接向農民發放貸款。按照吉林目前的耕地面積測算，每年可為該省農民初步增加信貸投放達200億元，極大緩解了農民的貸款困境。

　　吉林省金融辦的數據顯示，自2012年8月啟動土地收益保証貸款以來，截至今年8月20日，該省共有22個縣（市、區）開展這一業務，累計放款7464筆，金額合計2.96億元。貸款投放量與放款戶數均呈上升趨勢，尚未出現逾期還款情況。

　　重慶·地票

　　2008年12月6日的拍賣會上，重慶首張300畝的地票指標由民營企業重慶玉豪龍公司競得，2560萬元的競價高出起拍價1280萬元。重慶在全國首創了地票交易制度。

　　所謂“地票”，指包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過復墾並經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標。這些指標被開發商購得，將之用於開發。

　　“地票”這個聽起來並不“洋氣”的東西，卻給當地農民帶來了實惠。通過重慶農村土地交易所，“地票”可以在全市范圍內公開拍賣，每畝地農民可獲得10多萬的收入。

　　南海·農村股份合作制

　　1992年，在廣東省佛山市南海區，農民通過土地承包權獲得配置股權，將手中的土地交給村集體成立的經聯社或經濟社統一經營。經聯社或直接出租土地，或建成廠房出租，獲益后給農民分紅。

　　在南海區夏西村，村民的股份根據股員的年齡分為五檔：10周歲以下0.3股，11~20周歲0.6股，21~30周歲0.9股，31~40周歲1.2股，41周歲以上1.5股。2011年，夏西村每股近3000元，這意味著每位40歲以上的村民每年可分紅4000元以上。

　　2011年，南海區村社（組）兩級集體經濟可支配收入達50.8億元，全區村社（組）兩級分紅總額為23.37億元。如今，以“南海模式”為代表的農村股份合作制已在珠三角地區廣泛實行。