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三亞鳳凰島項目 （Phototex/供圖）
自2010年1月國務院公布《關於推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》以來，三亞房地產市場迅速經歷了從常溫到沸騰的轉變，而在經歷了限購、限貸等房地產調控新政之后，三亞房地產市場似乎又回歸了平靜。
日前，記者在三亞當地了解到，目前三亞房價依然堅挺，購房者仍以島外投資客為主。據當地房地產交易中心人士透露，三亞的房地產交易均價，自年初以來就幾乎沒有變動過，目前一手房供應量非常充裕，二手房交易極為清淡。
一次性付款成行規
雖然外地人在三亞購房已經很難辦理按揭貸款，隻能以一次性支付全款的方式完成，不過目前海邊樓盤的價格仍然堅挺，普遍起價在2萬元/平方米以上。
在三亞“碧海藍天”項目售樓處，售樓小姐告訴記者，一二期項目開盤就被搶購一空，現在出售的是第三期項目，均價在23000/平方米左右。對於付款方式的選擇，對方表示，因為現在外地人在三亞購房幾乎不可能獲得貸款，所以必須全款購房。“總房款不是小數目。”據她透露，該項目70%買主都是東北人，有的是子女合伙出錢給父母買過冬房，還有的主要是為了投資保值。
另外一處海景項目“擎天半島”則明確表示不接受貸款購房。售樓處人士告訴記者，項目小高層部分已經售罄，現在發售的高層小戶型項目，開發商現房銷售，不愁銷路。“40平方米的小戶型，2.6萬元/平方米，這是我們最暢銷的戶型。”她向記者介紹，這已經是一次性付款的折后價。
在2010年海南國際旅游島規劃出台后，三亞房價開始火箭躥升，豪宅項目扎堆興建。“那時有些項目兩三天就要提一次價。據我們統計，三亞85%的房產是賣給島外客戶的。”前述房地產交易中心人士告訴記者。
在這些豪宅中，最引人注目的無疑是鳳凰島項目。2010年1月11日，三亞鳳凰島項目開盤當天，一期700套一天售罄，50-305平方米均價高達6.5萬元/平方米，這樣的銷售規模和銷售速度，不但在海南創下紀錄，在全國也屬罕見。
當記者來到鳳凰島項目所在觀光大橋時，大橋兩側的人行通道已經被完全封鎖。保安透露，現在這裡已成為完全的私家花園，非業主不能登島。
而據三亞市房地產市場信息網交易信息，以及從周圍中介商鋪挂牌信息來看，該項目罕見二手樓放盤，據了解其市場價較最高峰已有相當幅度的回落。
知名房企圈地海岸線
在“國際旅游島”概念的助推下，國內知名房企紛紛在三亞建設超級大盤。
魯能置業在三亞灣22公裡海岸線的核心地段拿下6.8平方公裡的土地，營造魯能三亞灣項目，分為海景公寓、聯排別墅兩種類型。公寓的二手房銷售單價目前在每平米22000元上下，別墅單價則為每平米35000元。雅居樂也投資200億，在三亞建設了佔地15000畝的“清水灣”項目。
另外，三亞房地產交易中心人士告訴記者，雖然現在三亞市主城區已經限購，不過亞龍灣的旅游地產項目並不限購。而據記者了解，此類項目與海南國際旅游島的政策進展情況密切相關。不過，從現有法規來看，政策放寬幅度並不算大。
根據財政部10月22日發布的最新公告，海南離島免稅政策部分條款放寬，如離島免稅購物限額增加至8000元等，至於“博彩業開放”等都是不切實際的傳聞。
記者多方打聽，來到一家據傳有博彩項目的五星級酒店探訪。工作人員告訴記者，酒店內的博彩項目實際上是個“娛樂吧”。實質是專門給住店的客人發放一些籌碼，不需要現金購買，也不能兌換現金，是一個體驗性的娛樂游戲，而且隻針對住店用戶，嚴格限制范圍。“我們是不敢違背國家政策的。”上述工作人員表示。
前述房地產交易中心人士告訴記者，目前三亞的房價已經遠遠超出當地市民收入水平，而買房的由於大多是外地人，他們並不考慮出租回報率的問題，而是出於資金的保值需求。“現在一手房供應量還非常充裕，三亞的二手房交易極為清淡。”他說。
“過冬型”租賃市場
據了解，與其他地方不同的是，在三亞租房，可以按月來計算租期。尤其是進入冬季，3個月的租約特別普遍。
據當地一名房產中介向記者介紹，三亞的房租價格夏低冬高。“6~9月份租房價格是最低的，可能低價還找不到租客。11月以后，馬上就漲起來，幾乎和北方開始供暖的日期一致。原因不言自明，夏天三亞陽光直射，雖然絕對溫度並不算特別高，“但北方人受不了”。他告訴記者，這個季節房租是最貴的。可以看海的兩居室，3個月租期，總租金一般在兩萬元左右，看不到海景的房子，租金可能低一半。這個季節，北方有錢有閑的一些老年人喜歡往三亞跑，全國估計也隻有三亞盛行這種短租約合同。
三亞市房地產交易中心的工作人員告訴証券時報記者：“除了冬季，三亞的房子很難租出去，本地人根本付不起這麼高的租金。過冬的老年人離開之后，三亞的租房需求即降到谷底，這樣的情況，在旅游城市中也是比較少見的。”（記者 靳書陽）
(來源:証券時報)
