人民財評：海外投資房地產宜審慎決策

中國公司正在海外進行大規模的房地產收購。據人民財經初步統計，自2012年以來，中國公司累計投資海外房地產市場的資金超過百億美元，其中並不包括難以統計、數量眾多的個人投資者。

以中投、萬科、綠地、復星、SOHO、茅台等為代表，中國公司正在海外開疆拓土，其攻城掠地的勢頭，頗有些當年日本公司購買美國的影子。

按理，任何一家公司大規模海外投資房地產的行為都應該是審慎決策和充分風險評估后的結果。但是，當眾多的中國公司一連串的收購行為發生時，我們有必要梳理其發生的邏輯以及未來可能的變化。

“是中國的投資者拯救了美國的房地產市場和美國經濟”，有美國媒體這樣表述中國投資者大量涌入美國置業所帶來的結果。

以美國“兩房”崩盤為發端，2009年世界金融危機重創全球經濟，中國自然也無法獨善其身。但危機尚未結束，美國的房地產市場卻奇跡般的復蘇，規模巨大的中國購買力的確功不可沒，這也直接帶動了美國經濟的復蘇和資本市場持續走強並創下新高，這讓中國A股市場的投資者羨慕不已。這不禁讓人想起上世紀70年代末到90年代初，日本人似乎“要買下美國”的那種無所忌憚的情景。

上世紀70年代末到90年代初，持續高速增長的日本經濟在世界上可謂一枝獨秀。日本成了“世界工廠”，日本制造的工業產品行銷世界各地，所向披靡。1985年，美日英德法簽訂了“廣場協議”，美元開始貶值。隨著日元升值，日本的出口確實受到了嚴重的影響，但日本人也因此變得空前富有了。他們手中的日元可以換來更多的美元了，過去那些在日本人看來根本買不起的美國貨，現在唾手可得，其中包括不動產。

1989年6月，日本索尼公司宣布，他們以34億美元成功購買了美國文化的象征之一——哥倫比亞影業公司。此前，日本三菱公司以14億美元購買了美國的洛克菲勒中心。在洛杉磯，日本人購買了鬧市區幾乎一半的房地產。在夏威夷，96%的外國投資來自日本，並且主要集中在飯店、高級住宅等不動產方面。到上世紀80年代末，日本人共購買了美國10%的不動產。

日本人在美國大量購買資產，引起了美國社會的極大反響。美國輿論甚至驚呼，歷史上日本曾偷襲珍珠港，而今天日本正在經濟入侵美國全國。美國人還預測，照此下去，有一天，日本人會買走自由女神像。再看當時的日本國內，包括日本媒體在內，很多日本人為自己在世界范圍內的購買而欣喜若狂。

但是，短暫的欣喜過后，噩夢便開始了。日本三菱公司購買美國洛克菲勒中心不久，就因為經營不善，難以承受巨額虧損，不得不以當時購買的半價再次出讓給美國原主。

到了上世紀90年代以后，日本逐漸失去了大量收購美國資產的勢頭。以前收購的那些資產不少變成了經濟包袱，不但不能帶來收入，還得想辦法擺脫。IT等新技術的迅速發展，更降低了日本收購的那些傳統產業的盈利能力。最終，人們不得不承認，當初那些被認為目光短淺的美國房屋、企業等資產出售者其實是對的。他們在出售資產時，把它們日后可能的盈利都提前變現了，而且，美國得到了大量資金，為新技術革命奠定了基礎。始終隻考慮經濟指標的美國商人不但贏得了經濟效益，而且還為未來的發展再次搶得先機。

“前車之鑒”值得警惕。近期，美國媒體多篇報道稱，大量來自中國的投資進入紐約等房地產市場，並將目前中國在美國的投資與上世紀80年代日本資本大舉入美相提並論。據此，專家認為，在經濟緩慢復蘇的背景下，美國對中國資本的態度是既歡迎又戒備。從當年日本在美國投資遭遇來看，中國應該警惕美國可能採取的各種手段。

美國是個實用主義至上的國家。今天中國公司進入美國所面臨的情形和20年前日本企業的遭遇驚人相似。如果與當年的日本相比，目前中國在美投資受到的打擊甚至還差得很遠。美國的宗旨無非是既要使中國投資為美國所用，同時又不對美國構成威脅。從這方面看，美國對日本和中國的投資態度並無差異。關鍵是，由於意識形態的不同，美國對來自中國投資的政治意圖更加戒備。

買一棟大樓容易。美國的核心競爭力並不在於其規模龐大的不動產，而是它擁有的驚人的創造力和高科技，中國的公司更應該思考如何去獲得這樣的創新能力。

少一些急功近利，按經濟規律辦事，努力避免重蹈當年日本公司覆轍，應當成為現在中國公司海外大規模購買國際地產的警示。