二套房貸繼續收緊 中國樓市又念“緊箍咒”【2】

二問

調控效果如何 房價如何走

每個行業似乎從來不缺少企業家們的賭局，房地產業也是如此。

去年年底，華遠地產董事長任志強和英聯國際不動產董事長、城市及大型房地產投資策劃人郭建波也就房價走勢打了個賭。任志強認為今年3月房價將暴漲，而郭建波則持有相反的觀點——一線城市房價全面下跌行情開始，“如果到２０１３年3月份中國樓市能走出任志強剛剛忽悠的又一波上漲行情，我將於全國兩會的開幕當天在北京長安街裸奔10公裡”。

雖然對於郭建波的約賭，任志強至今沒給出正面回應，但這場賭局還是引起了諸多關注。

預測 3月房價上漲已成定局

如今到了定輸贏之時。郭建波回應“願賭服輸”，隻要北上廣深任何一個一線城市的官方數據顯示3月樓價上漲，他都會履行賭約。但他也同時表示，“４月份才公布３月份數據。”

那麼3月份的房價數據會是怎樣的情況？

數據顯示，自2012年第二季度開始，中國房地產市場開始復蘇，近三個月加速回暖，尤其是房價漲幅持續擴大。2013年1月，全國70個大中城市的房價指數環比上漲0.57%﹔同比增幅更首次由跌轉漲，且漲幅一下跳至0.68%。一線城市繼續領漲全國，北京、深圳和廣州1月的房價環比漲幅超過2%，而之前一個月還隻有1%多點。

另一個數據是，今年1月至2月，全國商品房銷售面積同比增長49.5%，而去年1月至12月的增幅僅為1.8%，環比增幅高達42%，創出近十年新高。即便是考慮到去年1月至2月成交量低迷的因素，這種環比增幅也著實令人驚訝。

因此從上述背景來看，郭建波“裸跑”幾成定局。不過，也有很多觀點認為，2月底國五條出台以及3月初細則落地，對樓市影響會非常大，不排除房價在3月會出現整體下跌的情景。 

“任志強的邏輯比較簡單，認為去年全國的購地面積和房屋新開工面積都是負增長，供應減少了，很容易形成供不應求，供不應求的市場關系決定了房價會漲，甚至會大漲。郭建波當時強調三點，一是經濟形勢不好，二是限購措施還在持續，會抑制需求，三是資金面比較緊張，企業不樂觀，所以他們得出完全不一樣的結論。”楊紅旭分析，但目前事實已經非常明確，就是郭建波輸了，任志強贏了，3月份的數據肯定是漲。

楊紅旭認為，即便政策有效果，也會有延遲性。樓市未來兩個季度會出現明顯變化，整體上會降溫，成交活躍度會降低，尤其是住房成交量會出現下滑。

影響 一線城市影響甚微

不過，楊紅旭強調，調控並不能有效改變一線城市和少數二線城市的住宅供求關系，尤其是2012年全國土地成交和房屋新開工皆為負增長，注定了2013年新增住宅供應偏緊﹔同時，新政在抑制需求的同時，也將改變開發商對市場的樂觀情緒，從而導致幾個月后他們拿地和新開工的積極性降低，從而更加不利於增加供應。“2013年全國樓市將‘震蕩上行’”。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，此次政策中二套房貸以及限購令收緊對上海這類一線城市影響力較小，影響主要會集中在一些早期限購並不嚴格的城市中，它們會大致經歷已經嚴厲限購的城市此前經歷過的市場波折。而個人所得稅的調整導致的成本增加則不排除會構成房價的一部分，推高房價。

“這一批新的政策細則，重點仍在抑制需求方面。對於土地供應與開發步伐的新約束，已經開始涉及供應的掌控，但還沒有走得很深刻，因此其對房價的打壓作用也會比較小。”宋會雍建議，從單一的調控需求，開始轉向調控供應的變化毫無疑問可以起到比之前更好的效果。