二套房貸繼續收緊 中國樓市又念“緊箍咒”【3】

三問

城鎮化下的房地產如何發展

隨著全國兩會的召開和《全國促進城鎮化健康發展規劃（2011年-2020年）》的即將發布，關於新型城鎮化的討論繼續升溫。而新型城鎮化的發展也被認為是房地產新一輪發展的機遇。

影響 城鎮化推樓市發展

“由於城鎮化在未來經濟發展中作用重大，因此，從中央到地方的各級政府都把推進城鎮化作為經濟發展的重大抓手。這顯然會給房地產的新一輪發展帶來很大機遇。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受《國際金融報》記者採訪時表示。

不過，可能正因為中國未來幾年要把推進城鎮化作為推動中國未來改革和發展的大引擎，因此，盡管政府近年來一再強調房地產調控不動搖，並且限購、限貸等調控政策組合拳也未鬆動過，但從去年第二季度以來，中國房地產市場運行、房地產板塊、房地產市場輿論與預期都開始發生變化。

具體表現為，房價方面，去年第二季度以來低價入市項目提價加推，中高端項目銷量增加提升了結構性高均價，百城價格指數於去年6月止跌並連續7個月上漲。成交量方面，2012年住宅成交量為近三年同期最高，同比增幅達29%，12月成交量創2012年調控以來單月新高，各類城市成交量均為2008年來第二高位，回暖最快的一線城市同比增長41%。

與之相適應的是，房地產板塊開始活躍，不少房地產上市公司股價開始上漲。房地產市場輿論方面，各種各樣有關城鎮化加速必然助推房地產業發展與房價進一步上漲的論調已是屢見不鮮。

對策 市場調控代替限購

“當前高企的房價有進一步上漲趨勢，已經構成推進新型城市化的很大威脅和挑戰。”尹伯成表示，如何正確認識我國城鎮化對未來樓市的作用以及如何用政策正確引導市場預期已是何等重要，何等迫切了。

尹伯成認為，中央要推進的城鎮化是新型城鎮化，要求的是不斷提升城鎮化建設的質量內涵。而以往是粗放、數量擴張型的傳統城市化，不是以人為本，而是以地為本。

“解決上述問題隻能靠國家政策來引導和調整。”尹伯成說，但就房地產業發展而言，確實需要改變目前這種頭痛醫頭、腳痛醫腳的，短期的，行政命令式的調控方式，用市場經濟調控辦法取代目前以限購為代表的行政管理辦法。

此外，尹伯成表示，新型城鎮化對房產業發展和調控可能還有一個要求，即如何真正引導房地產業走向綠色、環保、智能和低碳，從規劃到設計，從建筑到管理，都要花大力氣，並且不使它成為增加成本，提高價格的舉動和理由，這需要大智慧。“新型城鎮化的鑼鼓聲響了，房產業在戲中如何發展和調控，也許要以后幾年才能看清楚。”

四問

政策是否繼續升級

自2009年12月份啟動以來，政策經歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國八條”。而本輪國五條房地產調控，已是第五次升級。

那麼，本輪調控是否還有繼續升級的可能？如果升級，又會體現在哪些方面？

限購 嚴格標准

“本輪調控的流程還將繼續。”楊紅旭說， 2月20日，國務院會議出台國五條是第一步，2月26日國務院辦公廳出中央細則，強硬升級是第二步。接下去還有第三步：一方面，相關部委還會出台細則，進一步細化相關內容﹔另一方面，地方政府還將出台地方執行細則。二者會交叉、同步進行，主要集中在3月份，少數還可能延至4月份。尤其是一線城市的細則，可能還會進一步出台更嚴厲的措施。

楊紅旭認為，限購升級會是調控政策升級的重點內容。據悉，之前全國約有50個城市實行限購，但限購標准不統一。“而這次非常明確地提出了統一標准，覆蓋全市，一手二手房皆限，外地有証明者隻能擁有1套房。而且還提出，住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施。”楊紅旭說，接下來，多數已限購城市，都得修改自己的限購標准，從嚴執行。而一線城市，尤其是北京，房價上漲壓力較大，有可能還會在原來已經很嚴格的基礎上，再次加碼。

不過，對於限購，此前市場上還傳出“限購令要取消”的消息。對此，中房信分析師薛建雄不以為然，他認為，限購政策不會消失。“不僅是短時間內不會被取消，甚至在十年，二十年，會配合房產稅的政策一直施行。當然限購的鬆弛度會因為房價的漲幅有所調整。可以肯定的是，它的存在就是對於如今中國房價較為有效的控制方法。”