專家稱灰色收入抬高房價 七年后將現老人賣房潮【3】

　　大規模的“灰色收入”是房地產價格的有力支撐

　　新聞觀點：今年以來，國內外關於中國房地產市場“泡沫”問題的爭論非常多，您認為“泡沫”並不存在的依據是什麼？

　　金柏鬆：房地產市場，要和經濟增長速度、人口結構、收入增長水平，有一個綜合性的匹配，這才能比較健康地發展。

　　我為什麼認為現在中國的房地產沒有泡沫呢？很多研究者在計算“泡沫”的時候，都是將房價和收入進行對比，表面上看確實房價非常高。但這裡存在的一個問題是，中國人有非常多的“灰色收入”，在計算房價收入比的時候，如果不計算這一部分，就不實事求是了。

　　學者王小魯曾經做過一個調查，推算2008年，中國居民的“灰色收入”是9.3萬億，那麼，2008年房地產賣了多少呢？全國是5萬億，僅靠“灰色收入”就足以把全年的房地產都吃掉了。卡內基國際和平基金會高級研究員，曾任世界銀行駐中國代表的黃玉川在《華爾街日報》發表過文章，根據我們每年GDP的調整數據，來推算中國人的“灰色收入”，規模也相當巨大。

　　這些錢去消費，能花掉多少呢？而人們可以投資理財的產品非常有限，無非是黃金、股票、房子﹔其中大多數是流向了房地產。所以說，這些年房地產的市場價格的走高是由非常現實的購買力決定的，而不是一個炒作的概念。

　　除了“灰色收入”之外，還有一些細節問題，比如雙方父母支持孩子結婚買房，這些都是我們和國際市場不太一樣的方面，把這些因素都調整進去以后，中國房地產的價格基本上是沒有泡沫的。

　　對有大筆“灰色收入”的人，房價怎麼漲都不冤枉

　　新聞觀點：那麼在您看來，我們的房地產市場是處於一個良性發展的狀態嗎？

　　金柏鬆：我說房價沒有“泡沫”，並不是說我們的房地產市場就是健康的。我們的房地產市場有一個嚴重的問題就是結構不合理，房產的價格沒有分開檔次，不能和國人的收入層次相匹配。

　　房地產的層次僅僅是所謂的高中低是完全不能滿足國民需要的。有必要根據收入高低差距客觀地劃分出若干階段，再相應地劃分出不同的房地產價格層次，比如你可能劃出了十到二十個收入階段，前面的很多層次都需要享受不同的福利。比如農民工到城市裡工作，你要滿足他最基本的住房需求，哪怕你給他每月的房租隻有一百塊，也要讓人家能住下來﹔而現在外企的白領，買房子也很困難，也應該有一定的福利政策，隻有這樣，他將來才可能有再買第二套，或者置換更好房子的能力，這才是可持續的發展。

　　而我們現在實際情況是，逼著大部分人用同樣的方式和價格來買房。從銀行和開發商的角度來說，是因為利益驅動，作為政府來講，要社會穩定，要讓人民有收入有消費來刺激經濟增長，就不能讓他們的錢都滾到房地產裡去。

　　因此，我們必須建立一個和收入結構相匹配的房地產供給結構，工薪階層就那點工資收入，指望這個攢錢去買百分之百的商品房，太難了﹔而高檔房產的價格完全可以放開，對有大筆“灰色收入”的人來說，房價怎麼漲都不冤枉。

　　新聞觀點：如果按照您的觀點，“泡沫”並不存在，近年來對房地產市場的宏觀調控會有什麼樣的影響？

　　金柏鬆：這一點我們可以借鑒一下日本的教訓。之前的普遍觀點認為，日本是在上世紀八十年代中后期形成的房地產泡沫，我覺得這種看法應該有所調整。日本戰后的經濟發展，從五十年代到1973年，經歷了二十三四年高速增長，增速將近10%，之后的二十年平均增速是4%，再往后二十年進入低速時期，是0.8%。

　　當日本經濟進入4%的時代，也就是中速增長時期的時候，房價慣性增長的速度依然跟經濟增長高速時代時一樣的，因此，如果要說“泡沫”的話，日本在上世紀七十年代后期就已經出現泡沫化狀態了，要抑制這個“泡沫”，應當是從上世紀八十年代初就開始有措施。這樣反思的話，咱們現在對房價進行一定程度的抑制和打壓，從長遠來說也是有一定道理的。

　　在與房地產市場相關的政策制訂中，需要特別警惕的是其中的利益誘惑。像美國和日本，那些精英在做出決策的時候，也經過了很多分析和評估，但還是不由自主地陷了進去。2008年次貸危機之后，很多人都反思，大家之前也都知道一定要在午夜的鐘聲響起之前走開這個舞場，但是誰也沒有做到。

　　因為其中存在著巨大的利益誘惑，對政策的制定者、執行者，包括參與論証分析的人而言，都是一個非常大的考驗，因為他們同時也是利益的分享者，想讓他們保持頭腦清醒，是個世界性的難題。