整治:存量房處置待破題
小產權房的法律和政策風險顯而易見,但對於已經入駐小區的業主來說,似乎並不擔心。兩個月前,王女士在北京的“月亮灣曉鎮”購買了一棟房屋,目前正在裝修。她表示,對這所房屋的性質十分了解,並不擔心像“水城御墅”那樣被拆除。“這麼大個小區,政府不會說拆就拆的。”
在這個小區的居民中,除了當地村民外,還有像王女士這樣的外地戶籍人員。小區所在的何各庄村委會負責人表示,小區最初是用於本村居民自住,此后雖有買賣,但土地產權仍歸村集體所有。他還表示,不必擔心所謂的政策風險。
在北京現有的小產權房小區中,相當一部分小區已經入駐完畢。除土地性質不同外,這些小區與商品房小區並無二致。據不完全統計,北京小產權房社區容納的人口已達數十萬。正是這種龐大的存量規模,使得小產權房的處置面臨不少困難,同時也讓一些業主和村委會對小產權房的風險視而不見。
在深圳,小產權房的規模更為龐大。按照深圳國土部門的說法,深圳的土地已經全面轉化為國有土地,但有部分原農村集體用地尚未辦理土地產權手續。因此就常規概念而言,深圳並沒有小產權房,現存的大量沒有取得產權手續的住宅都屬於“歷史遺留違法建筑”。然而,深圳的“歷史遺留違法建筑”佔到了現有住宅的半數以上,且在寶安、龍崗、龍華等地,還有大量這樣的樓盤在售。
在當前高房價的背景下,小產權房因其價格優勢贏得了巨大的市場,同時也是對當前土地制度的重大挑戰。根據現有制度,農村集體土地不得建設商品住宅,並向集體組織以外的成員銷售。國土部此前也多次表態,小產權房不得確權發証,不受法律保護。
專家認為,經過多年的整治,新增小產權房的銷售已經大受影響,但由於多數現有小產權房社區已經成熟,如何處置存量小產權房,是當前政府部門的主要課題。全國工商聯房地產商會此前發布的數據顯示,1995-2010年間全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米,其中“十一五”時期小產權房竣工規模達到2.83億平方米。
國土部今年年初表示,將聯合相關部門,選擇小產權房問題相對突出的城市,開展小產權房試點清理。但目前為止,這一工作的進展尚未向外界公布。
在城鎮化加速推進的階段,小產權房的存在被認為是土地城鎮化慢於人口城鎮化的表現之一。有業內人士認為,其存在的原因較復雜,應實行區別對待、分類處置。其中,尚未銷售的小產權房,新建、續建的小產權房,必須限期停建、停售。成熟的存量小產權房社區,應予以有條件地“轉正”,即在補繳地價款等相關費用之后,通過一定的手續,將小產權房變更為“大產權房”。
事實上,由於涉及土地制度,處理小產權房的進展十分緩慢。多數業內人士建議,在分類處置小產權房的同時,還應探索打破制度瓶頸,破除城鎮化前進道路上的障礙。
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