商務部專家：國內樓市沒泡沫 灰色收入抬高房價【2】

　　對房產繼承稅實行階梯式稅率，賣得越晚，稅率越高

　　新聞觀點：什麼樣的政策能有效地鼓勵老齡人口提前出售房產呢？

　　金柏鬆：2010到2020年，是人口老齡化加速的初期階段，也就是說人口老齡化正在迅速來臨，大家還來不及做反應，就已經有這麼多老年人了。現在算起來，留給我們的隻有七年時間，所以，集中化、產業化的養老，現在就應該做了，如果到2020年不解決，就會出現很多問題。

　　如果現在要開始做養老的集中化和產業化，那麼，這些房子的出售也會隨之開始。為了分散未來大家集中賣房所帶來的供應過剩的風險，政府部門有必要盡快出台鼓勵賣房的政策。因為很多老年人一開始意識不到這個問題。我認識一個75歲的老學者，有兩套房子，一個兩居室，一個一居室，地點也不算好，價值大概三四百萬了。他現在租到了一個生活、就醫都比較方便的地方，但家裡的房子既不賣也不租。因為老兩口一年消費不過十萬塊錢，他賣一套房子，一百萬，不算利息，可以消費十年﹔而即便他將來留給孩子，基本上子女也會選擇出租或者銷售﹔但是這一代老年人年輕的時候過慣了儉朴的生活，不會去動這個腦筋，就需要由國家政策來引導他們。

　　比如對房地產的“繼承稅”進行一個階梯式的政策設計，年齡越大，持有房子的時間越長，“繼承稅”的稅率越高。讓老年人根據他自己的年齡和持有房子的時間來考慮，干脆早一點把多余的房子賣掉消費或者早一點給孩子。

　　動員老年人逐漸賣掉房子去消費，不僅可以分散未來的潛在風險，還可以刺激消費帶動經濟。現在大家一直擔心國民收入過低導致消費不足，其實資產性的收入遠遠要超過工資性的收入，比如我剛才舉的那個例子，可能這個老人一輩子掙的工資也沒有100萬，但是他現在賣一套房子就有100萬。

　　而從目前的狀況來看，賣房子的多了，那麼新房的價格就抬不起來，也可以使房價比較平穩。

　　大規模的“灰色收入”是房地產價格的有力支撐

　　新聞觀點：今年以來，國內外關於中國房地產市場“泡沫”問題的爭論非常多，您認為“泡沫”並不存在的依據是什麼？

　　金柏鬆：房地產市場，要和經濟增長速度、人口結構、收入增長水平，有一個綜合性的匹配，這才能比較健康地發展。

　　我為什麼認為現在中國的房地產沒有泡沫呢？很多研究者在計算“泡沫”的時候，都是將房價和收入進行對比，表面上看確實房價非常高。但這裡存在的一個問題是，中國人有非常多的“灰色收入”，在計算房價收入比的時候，如果不計算這一部分，就不實事求是了。

　　學者王小魯曾經做過一個調查，推算2008年，中國居民的“灰色收入”是9.3萬億，那麼，2008年房地產賣了多少呢？全國是5萬億，僅靠“灰色收入”就足以把全年的房地產都吃掉了。卡內基國際和平基金會高級研究員，曾任世界銀行[微博]駐中國代表的黃玉川在《華爾街日報》發表過文章，根據我們每年GDP的調整數據，來推算中國人的“灰色收入”，規模也相當巨大。

　　這些錢去消費，能花掉多少呢？而人們可以投資理財的產品非常有限，無非是黃金、股票、房子﹔其中大多數是流向了房地產。所以說，這些年房地產的市場價格的走高是由非常現實的購買力決定的，而不是一個炒作的概念。

　　除了“灰色收入”之外，還有一些細節問題，比如雙方父母支持孩子結婚買房，這些都是我們和國際市場不太一樣的方面，把這些因素都調整進去以后，中國房地產的價格基本上是沒有泡沫的。